L’Agenzia delle Entrate, con la risoluzione n. 29/E del 28 luglio 2026, fornisce indicazioni in merito alle modalità procedurali e ai presupposti documentali concernenti le formalità nei registri immobiliari connesse ai procedimenti di espropriazione. 

Il quesito sottoposto chiedeva se il decreto di esproprio debba essere subito trascritto dopo la sua emanazione o se la relativa formalità vada eseguita successivamente alla notificazione del provvedimento agli interessati e alla sua esecuzione mediante immissione in possesso del beneficiario dell’espropriazione. 

 

Il quadro normativo di riferimento e la pubblicità immobiliare del decreto di esproprio

In base all’attuale assetto normativo, il decreto di esproprio può intervenire nell’ambito di una procedura ‘ordinaria’ o di un procedimento ‘accelerato’. Nel procedimento ordinario, il decreto di esproprio precede l’immissione in possesso del bene e il trasferimento della proprietà è subordinato alla successiva notifica e all’esecuzione del provvedimento. Nella procedura accelerata, invece, l’autorità espropriante viene immessa anticipatamente nel possesso del bene sulla base di un decreto motivato di occupazione d’urgenza, mentre il decreto definitivo di esproprio avviene successivamente. 

La risoluzione ricorda inoltre che la trascrizione del decreto nei registri immobiliari non ha funzione di opponibilità verso terzi, ma assolve ad una mera funzione di pubblicità notizia. 

L’acquisto del diritto di proprietà, infatti, avviene a titolo originario in forza del potere espropriativo esercitato dalla pubblica amministrazione. La trascrizione assume comunque un ruolo centrale nel procedimento, poiché da quel momento eventuali diritti riferiti al bene espropriato possono essere fatti valere esclusivamente sull’indennità di espropriazione. 

 

La pubblicità immobiliare nel procedimento ordinatorio di esproprio

L’articolo 23 del Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di espropriazione per pubblica utilità (T.U.Es.) dispone che il decreto di esproprio deve essere trascritto ‘senza indugio’ nei registri immobiliari. Sul punto le posizioni interpretative erano contrastanti in merito alla circostanza se tale adempimento dovesse essere eseguito immediatamente dopo l’emanazione del decreto o soltanto dopo la sua notificazione agli interessati e la successiva immissione in possesso del beneficiario dell’espropriazione. 

L’attuale quadro normativo, secondo l’Agenzia, consente entrambe le soluzioni prospettate. Da una parte, infatti, il trasferimento del diritto è subordinato alla notificazione e all’esecuzione del decreto; dall’altra, le disposizioni del Testo unico sembrano delineare una sequenza composta da fasi distinte, ciascuna accompagnata da una specifica forma di pubblicità immobiliare. 

In questa prospettiva, la immediata trascrizione del decreto di esproprio assolve alla funzione di rendere sin da subito conoscibile ai terzi l’esistenza del medesimo e della vicenda ablativa da esso instaurata, mentre la successiva annotazione è destinata a dare evidenza dell’avvenuta esecuzione del decreto con l’immissione in possesso.

Con riferimento a ciascuna delle due possibili opzioni interpretative, la risoluzione ritiene opportuno individuare quali siano le corrette modalità operative per l’esecuzione della relativa pubblicità immobiliare.

 

• Le modalità di esecuzione della doppia formalità

 

Nell’ipotesi in cui venga richiesta la trascrizione del decreto di esproprio prima della sua esecuzione, ai fini di una corretta pubblicità immobiliare è doveroso precisare che, oltre a risultare dal titolo, dovrà risultare soprattutto dalla relativa nota di trascrizione che il trasferimento del diritto espropriato è subordinato alla condizione sospensiva prevista dall’articolo 23, comma 1, lettera f) del T.U.Es.; pertanto, il richiedente dovrà darne espressa evidenza nella nota di trascrizione in conformità a quanto previsto dall’articolo 2659, secondo comma, del Codice civile. 

Una volta effettuata l’immissione in possesso, l’autorità espropriante deve richiedere l’annotazione del relativo verbale. Proprio il verbale di immissione in possesso rappresenta il documento che il legislatore individua come titolo idoneo per il completamento della sequenza pubblicitaria avviata con la trascrizione del decreto. 

La scelta legislativa di individuare nel verbale di immissione in possesso il documento rilevante ai fini dell’annotazione nei registri immobiliari, senza richiedere la produzione delle relate di notificazione, appare coerente con la funzione propria dell’annotazione, volta a dare pubblicità all’avvenuta esecuzione del decreto mediante l’atto che la documenta, e conferma che, nell’ambito della disciplina della pubblicità immobiliare, il solo verbale di immissione in possesso costituisce il titolo rilevante ai fini della formalità di annotazione. 

In sostanza, gli adempimenti documentali ai fini della pubblicità immobiliare posti a carico dell’autorità espropriante risultano articolati nella richiesta di trascrizione del decreto di esproprio e nella successiva domanda di annotazione del verbale di immissione in possesso. In tale contesto non è espressamente richiesta, ai fini dell’esecuzione delle citate formalità nei registri immobiliari, la produzione documentale comprovante l’avvenuta notifica del decreto di esproprio. 

 

• Le modalità di esecuzione della formalità unica

 

In ogni caso può comunque verificarsi che l’autorità espropriante richieda la trascrizione del decreto soltanto dopo che lo stesso sia stato notificato ed eseguito mediante l’immissione in possesso del beneficiario dell’espropriazione. 

In questa ipotesi, in luogo della doppia formalità sopra descritta, verrà effettuata una sola formalità rappresentata dalla trascrizione del decreto di esproprio già portato in esecuzione. 

In tal caso, il titolo da presentare ai fini della pubblicità immobiliare resta il decreto di esproprio, ma alla richiesta deve essere allegato il verbale di immissione in possesso oppure va prodotto il decreto recante l’annotazione della data in cui l’immissione in possesso è avvenuta. 

Nella nota di trascrizione non occorre far menzione della condizione sospensiva in quanto la stessa si è già verificata. Anche in tal caso non va allegata la documentazione attestante la notificazione del provvedimento o altra documentazione attestante il perfezionamento di tale adempimento. 

 

La pubblicità immobiliare nel procedimento accelerato di esproprio

 

L’articolo 22-bis del T.U.Es. disciplina l’istituto dell’occupazione d’urgenza che consente all’autorità espropriante, in determinati presupposti di legge, di conseguire anticipatamente la disponibilità materiale dei beni da occupare. A tal fine viene emanato un decreto motivato di occupazione anticipata in cui sono individuati i beni da occupare e i relativi proprietari ed è determinata, in via provvisoria, l’indennità di espropriazione. Ai sensi del comma 6 del medesimo articolo, tale provvedimento perde efficacia se il decreto di esproprio non sia emanato entro il termine previsto per il compimento dell’espropriazione. 

Tale decreto non costituisce titolo per l’esecuzione di formalità nei registri immobiliari, poiché non determina alcun trasferimento del diritto di proprietà né produce effetti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali immobiliari. 

Il trasferimento del diritto continua pertanto a realizzarsi esclusivamente mediante il decreto di esproprio che costituisce l’atto da presentare ai fini della trascrizione chiamato a contenere anche gli estremi del decreto di occupazione e del relativo stato di esecuzione. Non risulta invece necessaria la presentazione del decreto di occupazione d’urgenza quale autonomo titolo né di ulteriore documentazione attestante l’avvenuta immissione in possesso, trattandosi di circostanze delle quali il decreto di esproprio è chiamato a dare espressamente atto. 

Parimenti non appare necessario allegare le relate del procedimento di notificazione o altra documentazione comprovante il perfezionamento di tale adempimento. 

L’Agenzia delle Entrate, con la risoluzione n. 28/E del 23 luglio 2026, ha istituito nuovi codici tributo che consentono il versamento, mediante il modello F24, delle somme dovute a seguito degli atti di recupero nell’ambito dell’Iva agevolata per disabili, dell’imposta sugli intrattenimenti e dell’imposta erariale sui voli dei passeggeri di aerotaxi e voli taxi. 

In particolare, nel campo Iva e dell’imposta sugli intrattenimenti, la risoluzione ha istituito i seguenti codici tributo:

• ‘7505’ denominato ‘Atto di recupero IVA e relativi interessi in capo al cessionario per decadenza agevolazione disabili – punto 31, parte II, tabella A, Dpr n. 633/1972;
• ‘6749’ denominato ‘Atto di recupero imposta sugli intrattenimenti e relativi interessi – Dpr n. 640/1972 e Dlgs n. 60/1999’;
• ‘8959’ denominato ‘Sanzioni correlate al recupero imposta sugli intrattenimenti – Dpr n. 640/1972 e Dlgs n. 60/1999’. 

In merito all’Iva il documento di prassi amministrativa specifica che il nuovo codice è stato istituito per recuperare l’imposta in capo al cessionario derivante dal differenziale tra l’aliquota agevolata e quella ordinaria nell’ipotesi di decadenza dall’agevolazione per l’acquisto di mezzi necessari all’accompagnamento, alla deambulazione e al sollevamento di persone con disabilità. 

Per il versamento di imposte, interessi e sanzioni, dovuti a seguito di atti di recupero riguardanti l’imposta erariale sui voli dei passeggeri di aerotaxi e voli taxi effettuati tramite elicottero, la risoluzione istituisce due ulteriori codici tributo. Si tratta di:

• ‘3380’ denominato ‘Atto di recupero imposta erariale e relativi interessi su voli passeggeri aerotaxi e voli taxi tramite elicottero – art. 16, comma 10-bis, Dl 201/2011’;
• ‘8958’ denominato ‘Sanzioni correlate al recupero imposta erariale su voli passeggeri aerotaxi e voli taxi tramite elicottero – art. 16, comma 10-bis, Dl 201/2011’.

Il decreto legislativo n. 209/2023 disciplina la global minimum tax prelevata, in Italia, attraverso l’imposta minima integrativa, l’imposta minima suppletiva e l’imposta minima nazionale. Il decreto citato prevede che ogni impresa localizzata in Italia o che si tratti di una società trasparente costituita secondo le leggi dello Stato, presenti al fisco italiano la ‘comunicazione rilevante’ nei termini di legge. L’omessa presentazione della comunicazione in parola o il ritardo di presentazione in misura pari o superiore a tre mesi è punito con una sanzione amministrativa di 100 mila euro; in caso di ritardo inferiore a tre mesi o di invio di dati incompleti o errati la sanzione tributaria varia da 10 mila a 50 mila euro. In ogni caso le sanzioni amministrative pecuniarie non possono superare complessivamente 1 milione di euro per tutte le imprese del gruppo multinazionale o nazionale localizzate in Italia per le violazioni degli obblighi informativi riguardanti ciascun esercizio oggetto di comunicazione rilevante. Per consentire il versamento, mediante modello F24, delle sanzioni per le violazioni degli obblighi informativi e delle sanzioni per tardiva presentazione della dichiarazione fiscale, l’Agenzia delle Entrate, con la risoluzione n. 27/E del 23 luglio 2026, ha istituito i seguenti codici tributo:

• ‘2735’ denominato ‘Ravvedimento sanzioni – obbligo di comunicazione rilevante in regime Global minimum tax’;
• ‘2736’ denominato ‘Ravvedimento sanzioni – obbligo di notifica in regime Global minimum tax’;
• ‘2737’ denominato ‘Ravvedimento sanzione tardiva presentazione dichiarazione fiscale in regime Global minimum tax’.

Premessa

 

L’Agenzia delle Entrate, con la circolare n. 5/E del 16 luglio 2026, offre una panoramica delle principali disposizioni del Codice della crisi dell’impresa e dell’insolvenza e analizza in dettaglio i singoli istituti. Particolare rilievo viene attribuito alle relazioni illustrative dei testi normativi e agli orientamenti giurisprudenziali, al fine di agevolare l’applicazione delle norme ai casi concreti. 

Il documento di prassi amministrativa tiene conto dei contributi ricevuti dagli operatori in esito alla consultazione pubblica aperta lo scorso 15 aprile e chiusasi in data 20 maggio 2026. 

L’esame della normativa vigente è condotto secondo una riclassificazione degli istituti in 4 macroaree tematiche, prescindendo dalla struttura formale del Codice. Tale operazione risponde all’esigenza di valorizzare l’evoluzione storica e funzionale della disciplina.

L’Agenzia concentra l’attenzione sulle novità più rilevanti rispetto alla legge fallimentare; prosegue illustrando gli strumenti accessibili ai soggetti sovraindebitati e continua esaminando le novità introdotte in materia di accordi di ristrutturazione e concordato preventivo. L’analisi termina con l’approfondimento dedicato alla liquidazione giudiziale e agli istituti residuali. 

Il paragrafo iniziale è dedicato all’evoluzione della normativa sulla crisi d’impresa, dalla disciplina del fallimento prevista dal Regio decreto 19 marzo 1942 n. 267 fino all’attuale Codice.

La circolare è articolata in 4 parti, che saranno pubblicate in altrettanti momenti, ciascuna introdotta da una specifica premessa: 

PARTE I – I nuovi istituti del Codice;

PARTE II – Il sovraindebitamento;

PARTE III – Accordi di ristrutturazione e concordato preventivo;

PARTE IV – Liquidazione giudiziale e istituti residuali.

L’Agenzia precisa che si tratta di un documento aperto, destinato a integrazioni e revisioni. 

 

La prima parte della circolare è dedicata ai nuovi istituti del Codice della crisi d’impresa. In primo piano troviamo le disposizioni generali del Titolo I, la composizione negoziata della crisi (Titolo II), le misure protettive, cautelari e premiali, le imprese sottosoglia, il concordato semplificato per la liquidazione del patrimonio, le segnalazioni dei creditori pubblici qualificati, il piano di ristrutturazione soggetto a omologazione e le disposizioni relative ai gruppi di imprese.

La circolare debutta con l’analisi degli istituti che presentano le novità più rilevanti rispetto alla legge fallimentare, passando successivamente alla trattazione degli strumenti accessibili ai soggetti sovraindebitati, anche detti ‘non fallibili’, in passato esclusi da percorsi di ristrutturazione e risanamento. Il documento di prassi prosegue con le novità concernenti gli accordi di ristrutturazione e concordato preventivo. L’ultima parte è dedicata alla liquidazione giudiziale e agli istituti residuali. 

Una parte importante è dedicata alla composizione negoziata della crisi, ovvero al percorso attraverso il quale l’imprenditore tenta di raggiungere una soluzione con i creditori attraverso l’ausilio di una figura esperta e indipendente. La circolare si sofferma sui presupposti di accesso, il ruolo dell’esperto, i requisiti di indipendenza e i doveri delle parti, le misure protettive e cautelari a tutela del patrimonio durante le trattative, le possibili conclusioni del percorso e la disciplina dedicata ai gruppi di imprese e alle imprese sottosoglia. 

La circolare esamina poi il concordato semplificato per la liquidazione del patrimonio, le segnalazioni dei creditori pubblici qualificati, il piano di ristrutturazione soggetto a omologazione e la gestione della crisi nell’ambito dei gruppi di imprese. 

Per ciascun istituto il documento di prassi richiama la relazione illustrativa e gli orientamenti giurisprudenziali per agevolarne anche l’applicazione ai casi concreti. 

 

Composizione negoziata della crisi

 

Le misure premiali disposte dall’articolo 25-bis del Codice della crisi costituiscono l’elemento centrale della circolare. Sono tre, per legge, le agevolazioni:

 

• la riduzione degli interessi sui debiti tributari alla sola misura legale dall’accettazione dell’incarico dell’esperto fino alla conclusione delle trattative;
• la riduzione alla misura minima delle sanzioni ‘da comunicazione’ il cui termine di pagamento scada dopo la presentazione dell’istanza;
• la riduzione alla metà di sanzioni e interessi sui debiti sorti prima dell’istanza, quando il percorso termina con un accordo che prevede il trattamento dei crediti tributari. 

Inoltre viene concessa la possibilità di pagare a rate, mensilmente, fino a 72 rate estensibili a 120 in caso di grave e comprovata difficoltà, per imposte sui redditi, ritenute, Iva e Irap non ancora iscritte a ruolo. 

 

Segnalazioni per l’anticipata emersione della crisi

 

La seconda parte della circolare è dedicata alle segnalazioni per l’anticipata emersione della crisi, disciplinate dall’articolo 25-novies. Inps, Inail, Agenzia delle Entrate e Agenzia delle Entrate-Riscossione hanno l’onere di avvisare l’imprenditore al superamento delle soglie di debito predefinite, invitandolo ad avviare la composizione negoziata: si tratta di un semplice avviso informativo, non di un obbligo di pagamento. Come anticipato, tali segnalazioni non costituiscono l’avvio automatico di una procedura ma sollecitano l’imprenditore a valutare tempestivamente la situazione e ad assumere le iniziative necessarie prima che la situazione diventi irrecuperabile. 

 

Piano di ristrutturazione soggetto a omologazione

 

La circolare contiene, inoltre, le istruzioni operative agli uffici in ordine al nuovo istituto del Piano di ristrutturazione soggetto a omologazione. Per garantire al Fisco una valutazione informata e coerente, la circolare individua 3 possibili scenari collegati al rapporto tra il termine di adesione e la finestra di voto fissata dal tribunale: 

 

1. nell’ipotesi in cui il termine per aderire (90 giorni) scada anteriormente alla data di inizio del voto stabilita dal Tribunale, l’Agenzia soffrirebbe una limitazione al proprio diritto ad essere pienamente informata, posto che non potrebbe fruire delle relazioni commissariali. Si ritiene in tal caso, attesa l’assenza di pregiudizio collegata all’inutile decorso del termine di 90 giorni, che l’Agenzia possa esprimere il proprio voto, solo dopo l’esaurimento della fase del contraddittorio;
2. il termine per aderire scade all’interno della finestra di voto stabilita dal tribunale. In tal caso si ritiene che l’ufficio possa esprimersi direttamente attraverso il voto nei modi e nei termini fissati dal tribunale;
3. il termine per aderire scade successivamente alla chiusura della finestra di voto. Il tal caso si ritiene che sia possibile per l’Agenzia anticipare il voto, se l’istruttoria è semplice, oppure, in caso di istruttoria complessa, chiedere il rinvio del termine di voto, al fine di non veder compromesso il proprio ‘spatium decidendi’.

Scopo dei chiarimenti è quello di coordinare i tempi della procedura transattiva con quelli del procedimento di omologazione, assicurando che il voto del fisco sia il risultato di una valutazione pienamente informata della proposta formulata dal debitore. 

 

Disposizioni relative ai gruppi di imprese

 

L’ultima parte della circolare è dedicata alle disposizioni relative ai gruppi di imprese di cui agli articoli 284 e seguenti del Codice. La circolare definisce il concetto di gruppo rinviando alla norma di cui all’art. 2, comma 1, lettera h) dello stesso Codice. Fornisce chiarimenti sulla questione dell’autonomia delle masse attive e passive e si sofferma sul trattamento dei crediti tributari e contributivi.